La idea
Una propiedad se deprecia con el tiempo y con el desgaste. Ross propuso una curva que depende de la edad en relación con la vida útil. Heidecke sumó un castigo adicional según el estado de conservación. Combinados dan el porcentaje de depreciación que se descuenta del valor de lo construido (no del terreno).
Las fórmulas
Ross (edad): K = ½ · ( e/n + (e/n)² ), donde e es la edad en años y n la vida útil estimada (Tasalo usa 70 años; el valor depende del tipo de construcción). Si la edad supera la vida útil, se toma 1.
Heidecke (estado): un coeficiente h según la categoría de conservación.
Depreciación total: D = K + (1 − K) · h
Tabla de estados (Heidecke)
| Estado | h |
|---|---|
| Nuevo o excelente | 0% |
| Muy bueno | 0,32% |
| Bueno | 2,52% |
| Regular (necesita reparaciones simples) | 18,10% |
| A refaccionar (reparaciones importantes) | 52,60% |
Valores de la tabla de Heidecke tal como se publican en guías de tasación argentinas. Hay otras tablas, como la de Fitto y Corvini, que dan resultados algo distintos.
Un ejemplo
Un edificio de 35 años (n = 70) en buen estado: e/n = 0,5, entonces K = ½ · (0,5 + 0,25) = 0,375. Con h = 2,52%, D = 0,375 + (1 − 0,375) · 0,0252 ≈ 39,1%. Es decir, la construcción conserva alrededor del 61% de su valor de reposición.
Cómo lo usa Tasalo
Tasalo parte de un precio por m² que ya refleja propiedades usadas de edad media. Por eso aplica Ross-Heidecke de forma relativa: compara la depreciación de tu propiedad con la de una de 35 años en buen estado y la ajusta solo sobre la parte construida del valor (en un departamento, el 35%). Así, un departamento a estrenar suma alrededor de un 16% y uno de 70 años suma un ajuste negativo cercano al 25%.