Los tres métodos clásicos
1. Método comparativo (de mercado). Es el más usado en propiedades residenciales. Se buscan propiedades parecidas, vendidas u ofrecidas en la zona, y se homogeneizan: se corrige el precio de cada comparable por las diferencias de superficie, antigüedad, estado, piso, orientación, cocheras y otros factores. El valor surge de promediar o ponderar esos comparables ajustados.
2. Método del costo (reposición). Calcula cuánto costaría construir hoy algo equivalente y descuenta la depreciación por edad y estado de conservación, más el valor del terreno. Para la depreciación se usan tablas como las de Ross-Heidecke y Fitto y Corvini. Lee más en qué es Ross-Heidecke.
3. Método de la renta. Valora la propiedad según el alquiler que genera (capitalización). Se usa sobre todo en inversiones y locales.
Qué variables pesan en el valor
- Ubicación: barrio, calle, cercanía a transporte, ruido y seguridad. Es lo que más mueve el precio por m².
- Superficie y tipo: departamento, PH o casa. Las unidades chicas suelen tener un m² más caro.
- Antigüedad y estado: a estrenar, usado en buen estado o a refaccionar.
- Del edificio: piso, ascensor, frente o contrafrente, categoría y comodidades (pileta, SUM, seguridad).
- Extras: cocheras, baulera, balcón, terraza y patio.
- Situación de venta: escritura o boleto, ocupación por inquilinos y si es apta para crédito hipotecario.
Tasación online versus tasación profesional
Una tasación online, como la de Tasalo, es un modelo automático: parte de precios de oferta por zona y los ajusta por las variables que cargás. Es rápida y sirve de referencia para decidir un precio de publicación o comparar zonas. Pero no ve la propiedad, no revisa la documentación y no conoce condiciones particulares. Para una operación de crédito, una sucesión o un juicio hace falta una tasación formal de un profesional habilitado (martillero, corredor, arquitecto o ingeniero, según el caso) o de un organismo oficial.
La mejor práctica: usar la estimación online como punto de partida y confirmarla con comparables recientes y la mirada de un profesional.